Taxa por visitante na piscina: cobrança do condomínio é válida?

A cobrança de uma taxa de R$ 180 por visitante para usar a piscina de um condomínio gerou um impasse que expõe uma dúvida comum entre moradores: a decisão de uma assembleia pode criar uma nova despesa não prevista na convenção? A resposta curta é que a validade dessa cobrança depende diretamente das regras internas e do quórum da votação. Atualizado em 22 de setembro de 2026.

O caso, relatado pelo Correio Braziliense e pelo Portal 6, envolveu uma assembleia com apenas 17 das 96 unidades do prédio, que aprovou a taxa para cobrir supostos gastos extras com limpeza e tratamento da água nos fins de semana e feriados. Um morador contestou a cobrança de R$ 360 por dois convidados, argumentando que a convenção não previa a taxa e que o edital da reunião mencionava apenas "regras de uso da piscina no verão", sem especificar a criação de uma nova cobrança.

O que a lei diz sobre a cobrança por visitante?

A legislação federal não estabelece regras específicas sobre o uso de piscinas por visitantes, deixando a autonomia para cada condomínio definir suas normas no regimento interno, conforme aponta a Exame. No entanto, o Código Civil estabelece os limites dessa autonomia. O artigo 1.334 determina que a convenção definirá a forma de contribuição para as despesas.

Se a nova taxa for considerada uma alteração nesse sistema de contribuições, a aprovação exige um quórum qualificado. De acordo com o artigo 1.351 do Código Civil, a alteração da convenção depende da aprovação de dois terços dos votos de todos os condôminos, e não apenas da maioria dos presentes em uma assembleia com baixa representatividade.

Assembleia pode criar taxa não prevista na convenção?

Sim, a assembleia pode deliberar sobre despesas e regras operacionais, mas a criação de uma nova taxa individual por uso de área comum pode ser questionada se não seguir o rito correto. No caso analisado, a pauta da assembleia não informou claramente que uma nova cobrança seria votada, o que viola o artigo 1.354 do Código Civil, que exige que todos os condôminos sejam convocados e saibam o que será decidido.

Após a contestação do morador, o síndico convocou uma nova assembleia com a pauta expressa, mas não conseguiu o quórum de dois terços necessário para alterar a convenção e instituir a taxa, que acabou sendo cancelada. A situação evidencia que a decisão da assembleia não é absoluta e pode ser invalidada se contrariar a lei ou a própria convenção.

Quais documentos verificar antes de pagar ou contestar?

Se você receber uma cobrança semelhante, o primeiro passo é analisar a documentação do condomínio. A contestação deve ser baseada em fatos e regras, não em opiniões. Verifique os seguintes itens:

• Convenção de condomínio: Confira se há alguma previsão sobre taxas para visitantes ou como as despesas comuns são rateadas.
• Regimento interno: Verifique as regras de uso das áreas comuns, como limites de convidados e horários.
• Edital de convocação da assembleia: A pauta deve ser clara sobre a criação de novas cobranças.
• Ata da assembleia e lista de presença: Confirme o quórum da votação e se ele é suficiente para o tipo de decisão tomada.

Perguntas frequentes sobre taxas em condomínios

O condomínio pode proibir totalmente a entrada de visitantes na piscina?

Sim. Como a lei federal não detalha o assunto, cada condomínio tem autonomia para definir suas próprias regras no regimento interno, incluindo a proibição total, a limitação do número de convidados ou a cobrança de taxas, desde que a norma seja aprovada em assembleia com o quórum adequado, segundo a Exame.

A decisão da assembleia é soberana?

Não de forma absoluta. A soberania da assembleia encontra limites na lei e na própria convenção. Decisões que geram enriquecimento sem causa ou abuso de direito podem ser corrigidas judicialmente, como aponta uma decisão do TJ-MG que considerou ilegal a cobrança de taxa maior para apartamentos de cobertura em despesas de uso comum.

Qual o quórum para alterar a convenção do condomínio?

A alteração da convenção de condomínio, bem como a mudança na destinação do edifício, exige a aprovação de dois terços (2/3) dos votos de todos os condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil. Esse quórum qualificado protege os moradores de mudanças estruturais aprovadas por uma minoria.

Conclusão

A cobrança de taxas extras para visitantes na piscina só é válida se estiver prevista na convenção ou se for aprovada em assembleia que respeite rigorosamente os procedimentos legais: convocação de todos os moradores, pauta clara e quórum exigido por lei para o tipo de alteração. No caso da taxa de R$ 180, a falta de previsão na convenção e o quórum insuficiente na votação inicial tornaram a cobrança irregular. Antes de pagar qualquer valor extra, o morador deve sempre consultar os documentos do condomínio e, se necessário, formalizar sua contestação por escrito.