Airbnb proibido em condomínios? STJ define regras no Brasil

A locação de imóveis por plataformas como o Airbnb pode ser proibida por condomínios residenciais em todo o Brasil, incluindo cidades turísticas como Santos e Praia Grande. Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que, se a convenção do condomínio prevê uso exclusivamente residencial, a prática de aluguel de curta duração é vetada. Atualizado em 22 de junho de 2026.

A decisão do STJ que mudou as regras do jogo

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu um precedente que orienta tribunais em todo o país: a locação frequente, organizada e impessoal de imóveis em condomínios residenciais tem natureza comercial, conforme aponta o site Juicy Santos. Com isso, a prática só pode ser permitida se houver uma autorização expressa na convenção do condomínio.

De acordo com a decisão, para regularizar o Airbnb, é necessária a aprovação de dois terços de todos os proprietários em assembleia, e não apenas dos presentes, com a devida alteração formal do documento, como detalhado pelo portal ABCdoABC. O STJ caracteriza esse tipo de aluguel como um "contrato atípico de hospedagem", diferenciando-o da locação por temporada tradicional.

Como a proibição funciona na prática?

A decisão do STJ encerrou uma "zona cinzenta" jurídica. Antes, proprietários argumentavam que o direito de propriedade lhes permitia alugar seus imóveis livremente. No entanto, a Corte entendeu que esse direito deve se harmonizar com a segurança e o sossego dos demais moradores.

Isso significa que, se a convenção do seu condomínio já estabelece um uso estritamente residencial, a proibição ao Airbnb já é considerada válida, mesmo sem citar o nome da plataforma. Um exemplo prático ocorreu em Santos, onde o Edifício Excelsior, conhecido como "prédio torto", venceu uma disputa judicial para manter a restrição às locações de curto prazo, conforme noticiou o ABCdoABC.

O impacto em cidades turísticas como Santos

A medida tem um impacto significativo em cidades como Santos, a mais verticalizada do Brasil, que possui cerca de 20.800 apartamentos vazios, segundo o Juicy Santos. Para muitos proprietários, o aluguel de temporada era uma fonte de renda importante. A Prefeitura de Santos informou ao ABCdoABC que acompanha a discussão, mas a considera uma relação privada entre proprietários e condomínios, ressaltando que a cidade possui uma rede hoteleira consolidada com mais de 5 mil leitos.

A discussão não é exclusiva do Brasil. Cidades como Barcelona, Nova York e Paris também implementaram restrições severas ao Airbnb para proteger o mercado de moradia local.

Perguntas frequentes sobre a proibição do Airbnb

Condomínio pode proibir Airbnb?

Sim. Segundo decisão do STJ, se a convenção do condomínio determinar o uso exclusivamente residencial das unidades, os proprietários não podem alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. A prática é considerada uma atividade de hospedagem com natureza comercial.

Qual a regra para permitir Airbnb em condomínio?

Para permitir o aluguel de curta duração, é necessário convocar uma assembleia e obter a aprovação de dois terços de todos os proprietários do condomínio para alterar a convenção, autorizando expressamente essa modalidade de locação.

A decisão do STJ vale para todo o Brasil?

Sim. A decisão da Segunda Seção do STJ, o colegiado mais amplo do tribunal para direito privado, cria um precedente que serve de orientação para juízes e tribunais em todo o território nacional em casos semelhantes.

Conclusão

A decisão do STJ oferece clareza jurídica e fortalece o poder das convenções condominiais. A partir de agora, a permissão para aluguéis de curta duração via plataformas como o Airbnb deixa de ser uma decisão individual do proprietário e passa a ser uma escolha coletiva de cada condomínio, que deverá pesar os benefícios econômicos contra as questões de segurança e convivência.